朱道林：不赞成城里人到农村买宅基地建二套房或乡间豪宅

中国农业大学土地学院副院长朱道林

近日，安徽省农业农村厅有关通知表示，将从3月起启动农村闲置宅基地和住宅盘活利用试点，在16个市各选一个县，探索建立闲置宅基地“三权分置”，适度放活闲置宅基地和闲置住宅使用权。当前，如何进一步深化农村宅基地改革，促进城乡发展？搜狐智库采访了中国农业大学教授朱道林。

朱道林表示，在城镇化过程中，由于农村人口不断进城，导致农村宅基地出现一些闲置或剩余，通过“三权分置”改革能够给有退出需求的农户以退出机会，通过流转让闲置的宅基地得以再利用，减少闲置所导致的浪费，也能够让农民取得一部分原有资产的收益。

对此，国家政策也一直强调鼓励农民自愿有偿退出宅基地。但是实践中很多农民并不愿意退出宅基地。

朱道林认为，目前，退出难的主要原因有两点：

一是由于农村进城的人可能不一定能在城市获得比较稳定的就业，甚至没有自己城镇住房，这种情况下肯定不愿意放弃在农村的宅基地，否则就失去了退路。

第二，我国地域辽阔，东西差异、南北差异，尤其城乡差异都比较大，宅基地退出往往受到观念、经济条件等多种因素影响。如从经济差异上看，城近郊区的农村宅基地的资产价值量会相对较高，但对于远郊区，尤其是边远山区，实际上也值不了多少钱，退出价值不高，不退出还可以作为不得已时的退路，自然会选择不退出。

“从这个角度看，边远地区可以卖的宅基地，并不一定有多大的市场。即使是有市场，有交易，也不一定能形成多大的资产量。”朱道林认为，不管怎么改革，农村地区的宅基地主要还是应该考虑当地居住的需求，满足当地就业居民的住有所居。

朱道林表示，由于宅基地制度改革既涉及农村居民安居乐业、生产生活保障，又涉及农村转型、城乡统筹发展，与乡村振兴、社会稳定密切相关，因此改革必须稳妥推进，既不能导致进城务工的人员想回去时没有退路，同时也要保证农村宅基地改革不被投资者或者房地产开发去过度炒作，更须遵循“房住不炒”的基本原则。因此，改革的难点就在于如何在这几个方面找到结合点和平衡点，才能保证宅基地制度改革得以稳妥推进。

“城里人不是完全不能到农村去购买宅基地，但是我不赞成城里人到农村买宅基地建第二套甚至第三套住宅、建乡间豪宅。”朱道林认为，如果农村宅基地流转应首先满足并允许在农村真正从事农业产业的人使用一定的宅基地。他强调，土地制改革一定要坚持为农业农村转型发展服务，尤其是为农业产业转型发展服务的原则。

此前，多地也印发通知，指出进一步深化农村宅基地“三权分置”改革，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地、闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展民宿、乡村旅游等业态。

朱道林认为，民宿和乡村旅游应该鼓励发展，但在发展过程中，要遵循市场机制，让投资主体自主选择，这是第一个前提。第二个前提，要考虑可能的市场容量，防止新的一哄而上、行政推动、简单复制，一旦投资建成缺乏市场，必然产生新的闲置与浪费。

“真正去调查会发现，城市郊区民宿很多，但是真正盈利的民宿并不是很多，普遍存在客流量不稳定、季节性强的特征。主要是市场容量的问题，所以要交给市场，让市场自己去判断。从这个角度来说，政策只要给一个口子就行了，至于发展到什么程度，还是要遵循市场机制，不能过度靠行政手段推动。”

他强调，考虑到今后长期发展的一个持续性，要从整个城乡功能的分区和区域的空间经济格局，科学推动。