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毛明发:农房登记存在的主要问题及建议

时间:2020-04-13     

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在乡村振兴背景下,促进农村生产要素流动是提高资源利用效率,实现农业现代化的重要途径。农房作为农民的重要财产,盘活农房对增加农村可利用生产资本,提高农村生产力这十分重要的作用。十八届三中全会指出“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。”保障农房的资源性流动,需要完善不动产统一登记制度。

一、我国农房登记的现状

2015年3月1日实行的《不动产登记条例》是我国不动产登记的实施依据。目前,我国不动产登记体系已经已全面运行,在农房登记方面还有大量工作继续,各地农村房屋确权登记进度不一。以目前农房登记工作在全国处于前列的浙江省为例,截止到2018年8月31日,绍兴市农房登记发证累计在册数为32.77万本。到2018年12月9日,余姚市完成全市21个乡镇(街道)的农房测绘51479宗,数据入库与受理量分别为6089户和16158户,各地区农房登记完成时间的目标基本定在2019年年底,农房登记工作任务仍然繁重。

二、农房登记存在的主要问题

鉴于农村土地制度的复杂性,农村房屋的现实情况也较为复杂,目前农房登记当中存在的问题主要有以下五类:

1.农村房屋违建、多建问题。我国农村房屋违建是一个长期积累形成的问题,家庭联产承包责任制实行以后,产生了大量的农房违建行为。其中典型存在的有“一户多宅”、“面积超标”、建筑不符规划、房屋相关资料不全等问题。这些问题一方面增加了农房登记的难度,另一方面导致大量农房不能合法登记,并最终影响农房登记工作开展。

2.统一登记工作负荷大、缺乏资金支持,登记进度缓慢。我国农房登记体系落后,大量房屋并未能按相关法律规定进行登记。加之在农房不动产统一登记实际工作中,需投入大量的人力、物力、财力,使得农房不动产统一登记难度增加,进展缓慢。

3.农民确权意识不够或存在望心态。一方面许多农村经济发展缓慢,许多农民市场契约观念滞后,因而对登记的确权意识弱,认为自己花钱建造的房子是属于自己的,自己家附近的人都知道房产属于自己,因而不重视农房产权登记。另一方面,部分农村经济发展较好,也存在一些担心顾虑,害怕政策执行不透明、不公开;城镇周边有违法建筑的农民则担心确权登记后会对拆迁赔偿带来不利影响。

4.工作宣传和人员培训不足。一是农房登记过程中涉及到权属确认、房屋测量、宗地图绘制等多项工作,这些都需要农民的配合才能够顺利完成,但是由于宣传不到位容易产生农民不能很好的提供相关资料、时间等问题,影响登记效率。二是農房登记不仅是政府一方面的事情,更重要的目的是让农户清楚农房登记的权利意义和财产价值意义,而现实情况往往缺乏对这两项内容的宣传,难以发挥农房登记的作用。

5_部门之间配合不足。农房登记涉及到城建、国土等多部门的工作内容,部门之间缺乏协调,导致农房登记困难。

三、建议

2018年初全国不动产统一管理信息平台已经上线,是我国不动产登记制度实行的一个巨大进步。在农村、农业现代化的背景下,农房登记是完善不动产统一的重要方面,农房登记有利于增强农民的权利意识,并通过法律保障农民权利,为农村最重要的生产要素房产流动提供基础,有利于增加农民生产资料投入,提高生活生产能力,增加收入,提升获得感。另外,规范完善农房登记有利于健全村级土地利用管理和乡村规划,提高土地利用效率,节约土地资源,提升乡村乡容,提升乡村文明程度。为了深入推进农房资产管理,本文提出以下几个建议:

1.加强不动产登记部门建设,增加不动产登记资金投入,借村委会或村集体组织进行农房登记。农房登记还有大量的工作未完成初始登记,仍需要投入大量的人力物力财力。农房登记除了房屋勘测等技术性的工作,还有填写相关权籍的资料需要处理,因此在经费不足的情况下通过村委会或者村集体组织实现农房登记是十分有利的方式。

2.加强不动产登记宣传。我国农村经济相对落后,加上特殊的土地制度,农村房屋流转交易水平很低,因而,一方面农民不能注意到通过法律的途径来保障自身的财产权利,另一方面农民很难看到农房资产的巨大利用价值。通过加强不动产宣传,有利提升农民的维权确权意识,调动农户积极性,同时配合当前的土地流转、土地承包经营权确权颁证、宅基地制度改革等新农村建设,助力发展农村产业,促进农村生产要素流动。

3.对于违规乱建多建房的问题,相关部门都出台了相应文件对登记方法和内容进行了规范,提供了很好的解决方法,如根据面积进行登记,但需注意在执行过程中对政策的准确和恰当的宣传。

4.规范农村新建房屋管理。农村房屋管理的混乱正是由于乡村治理的无效,放任农民建房,产生众多违建房屋。规范农村房屋新建,能够减少后续农房登记的难度。




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